Superarse a uno mismo

Ariel L. Valli | 23 de abril de 2022

La empresa de bienes raíces comerciales Platinum Storage Group, que opera una cartera nacional de instalaciones de autoalmacenamiento bajo las marcas Storage Direct y Storelocal, completó recientemente la construcción de un nuevo proyecto en Oakland, California. La directiva de la presidenta de la compañía, Genevieve Sigmund, era desarrollar una instalación que pudiera capitalizar los cambios demográficos dentro del Área de la Bahía, donde muchos residentes se han ido de San Francisco en busca de mercados más asequibles.

La instalación Storelocal resultante en 10 Hegenberger Court está diseñada para hacer precisamente eso. Bien ubicado a lo largo de la Interestatal 880 ya solo minutos del Oakland Coliseum y del Aeropuerto Internacional de Oakland, el activo de cuatro pisos comprende 112,000 pies cuadrados alquilables en aproximadamente 1,100 unidades. Pero no llegó a existir sin su parte de desafíos. Echemos un vistazo más de cerca a los detalles, incluidos los obstáculos específicos que enfrentaron y cómo Platinum los superó.

De las parcelas a la venta en el área, este sitio es casi perfecto gracias a la muy transitada Hegenberger Road, una arteria importante de este a oeste que transporta la mayor parte del tráfico hacia y desde el aeropuerto y tiene rampas de entrada y salida para el 880 Nimitz Autopista. La parcela de 1.87 acres linda literalmente con la autopista, con 294 pies lineales de frente. Proporciona el mejor tipo de visibilidad para el autoalmacenaje, además de un volumen de tráfico muy deseable a lo largo de las calles y autopistas cercanas.

El sitio contenía un antiguo edificio industrial de un solo piso que necesitaba ser demolido, pero eso no es inusual para un proyecto de relleno en un área establecida. Una vez que se aceptó la oferta de la propiedad, el proceso de diseño y desarrollo se puso en marcha rápidamente.

Platinum contrató a mi estudio de arquitectura para que se encargara del diseño y del proceso de habilitación del uso de la tierra. Como suele ser el caso en las grandes ciudades, este desarrollo requirió un permiso de uso condicional y la conformidad con la Ley de Calidad Ambiental de California para establecer y permitir el autoalmacenamiento como un uso.

El trabajo de diseño inicial comenzó en enero de 2016. Se completaron varios estudios del sitio para evaluar la eficiencia del sitio y, finalmente, la propiedad aprobó un diseño final con una superficie de construcción de 39,133 pies cuadrados y cuatro pisos. Los cálculos de desarrollo incluyeron una cobertura de lote del 48,3 % y una relación de área de piso de 1,91, que es el tamaño del edificio en pies cuadrados dividido por el área del sitio. Dada la forma un tanto irregular de la parcela, los números fueron bastante buenos y demostraron que la eficiencia en el uso de la tierra sería financieramente viable.

El acceso vehicular sería desde Hegenberger Road y una corta distancia a lo largo de Hegenberger Court. El exterior que recibe a los visitantes es una fachada de vidrio grande y acogedora, con una oficina de 2,000 pies cuadrados que da a la calle.

Se estudiaron los materiales estándar de autoalmacenamiento, pero el proyecto procedió con un tipo de construcción II-A no convencional necesario para lograr los cuatro pisos. Los componentes principales incluyen un primer piso de bloques de concreto y una construcción de postes y vigas de tubos de acero en los tres pisos superiores. Los acabados exteriores incluyen una combinación de paneles de metal liso y estuco. Para aprovechar tanta visibilidad desde la autopista, el diseño también incorpora ventanas grandes en el piso superior que exhiben coloridas puertas "de exhibición" enrollables. Este es un diseño popular en el almacenamiento de autoservicio hoy en día, ya que deja claro el propósito del edificio.

El diseño final contiene 1087 unidades de autoalmacenaje que varían en tamaño desde 5 por 5 hasta 10 por 30 pies cuadrados. Se eligió un esquema de colores neutros de gris claro y oscuro para proporcionar un fondo complementario a las coloridas puertas de las unidades de color verde lima.

Oakland es una ciudad grande y el proceso de revisión del diseño involucró muchos subdepartamentos además del departamento de planificación estándar. Las revisiones de incendios, ingeniería y construcción tardaron varios meses en completarse, pero el permiso de uso condicional finalmente se aprobó mediante una audiencia pública en diciembre de 2016.

Las grandes ciudades tienen muchas ordenanzas que afectan la construcción y, en este caso, las batallas estándar con respecto a las tarifas de desarrollo tardaron bastante en resolverse. Los proyectos de autoalmacenamiento tienden a verse muy afectados por las evaluaciones de tarifas debido a su gran área de construcción, a pesar de que su impacto directo en los servicios de la ciudad, como el agua y la energía, es bajo, y tienen poca generación de tráfico y demanda de estacionamiento. Aún así, este edificio de 154,535 pies cuadrados generó tarifas de mitigación que sumaron más de $1 millón. Esto se sumó a la verificación del plan estándar y las tarifas del permiso de construcción. Afortunadamente, Platinum y sus consultores pudieron negociar el monto a una cifra razonable.

Una vez que se resolvió, comenzó el proceso de permiso de construcción. La primera presentación de verificación del plan se realizó en julio de 2017; sin embargo, el complejo proceso de la ciudad tomó varios meses más de lo esperado. El permiso finalmente se aprobó en agosto de 2019.

Durante el proceso de verificación del plano, el proyecto recibió ofertas de varios contratistas generales calificados con experiencia en autoalmacenaje. Las estimaciones de costos iniciales fueron más altas de lo esperado, lo que requirió ingeniería de valor para reducir los costos de construcción. Esto ayudó sustancialmente. Los permisos del proyecto se obtuvieron en octubre de 2019, una vez pagadas las tasas de los permisos de construcción y desnivel.

Tan pronto como comenzó la nivelación del sitio, se descubrió que el suelo había sido contaminado por un usuario industrial anterior. Exportar suelo contaminado e importar un reemplazo limpio es bastante difícil, pero el hecho de que este sitio se encuentre en un área densamente desarrollada complica aún más las cosas. También hubo problemas de drenaje del sitio relacionados con el clima invernal húmedo común en el norte de California. Ambos provocaron un lento comienzo de la construcción.

Además de estos retrasos, el proyecto enfrentó restricciones derivadas de COVID-19, así como escasez de suministros de materiales y mano de obra. Durante las fases iniciales de la pandemia, el estado no consideraba que el autoalmacenamiento fuera una "construcción esencial", y el departamento de construcción de la ciudad detuvo todo el trabajo de inspección, lo que provocó un retraso de seis semanas. El contratista general invirtió mucho tiempo y esfuerzo para establecer un experto interno en gestión de COVID que pudiera ayudarlos a cumplir con los requisitos del estado. Esto continuó incluso después de que se levantaron las restricciones de construcción.

Los protocolos relacionados con la pandemia en el ayuntamiento aumentaron considerablemente el tiempo necesario para revisar y aprobar los elementos de construcción. Por ejemplo, la aprobación de los planes de rociadores contra incendios del subcontratista tomó 12 meses, lo que retrasó todo el trabajo en esa parte del proyecto. Al mismo tiempo, el departamento de bomberos tardó 18 meses en aprobar el sistema de alarma contra incendios, lo que provocó más interrupciones. La escasez de mano de obra y materiales de construcción golpeó las últimas etapas de la construcción.

Gran parte del trabajo tuvo que hacerse fuera de secuencia a medida que se disponía de materiales y mano de obra. En última instancia, el cronograma de construcción original tuvo que extenderse de 18 meses a más de dos años. A pesar de todos estos desafíos, el contratista general y el equipo de desarrollo los superaron de manera creativa. El proyecto recibió su primer permiso de ocupación en marzo, permitiendo la ocupación de la oficina y el primer piso. Al momento de escribir este artículo, los retrasos en las entregas de ascensores y las inspecciones aún se estaban resolviendo, y se esperaba una ocupación completa en breve.

Como alguien que ha estado en la industria del autoalmacenamiento desde 1983, nunca he visto un proyecto con mayores desafíos en la fase de construcción. Uno de mis dichos favoritos es: "Todo lo fácil se ha hecho". Esto probablemente no sea del todo cierto, pero no hay duda de que vale la pena la batalla para desarrollar una instalación de autoalmacenamiento bien diseñada y bien ubicada en un área deseable. Las proyecciones de ocupación en este sitio de Storelocal son muy sólidas y, sin duda, el proyecto tendrá mucho éxito.

Ariel L. Valli es presidente y arquitecto principal de Valli Architectural Group. Tiene 44 años de experiencia en arquitectura y planificación territorial, con énfasis en el diseño de instalaciones. Como arquitecto con licencia en ejercicio, ha sido responsable del diseño de numerosos tipos de edificios, incluidos residenciales, comerciales, institucionales e industriales. Para comunicarse con él, llame al 949.813.4191.

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